Die Bewertung einer Immobilien ist ein zentraler Schritt beim Verkauf, Kauf oder bei strategischen Entscheidungen rund um Eigentum. Doch wie berechnet man eigentlich einen realistischen Immobilienpreis?
Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Kapitalanlage: Die richtige Bewertung hängt davon ab, welches Verfahren angewendet wird und wie die zugrunde liegenden Daten interpretiert werden.
In Deutschland erfolgt die Wertermittlung auf Basis klar definierter Verfahren. Jedes dieser Verfahren hat seinen eigenen Anwendungsfall und wird je nach Immobilienart unterschiedlich eingesetzt.
In diesem Beitrag erklären wir, wie diese Wertermittlungsverfahren im Detail funktionieren, welche Daten dabei eine Rolle spielen, welche Tools und Hilfsmittel bereit stehen und wie daraus ein marktfähiger Immobilienwert abgeleitet wird.
Grundsätzlich unterscheiden wir zwischen drei verschiedenen Verfahren:
Dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren betrachtet eine Immobilie aus einer anderen Perspektive.
In der Praxis werden diese Verfahren nicht isoliert angewendet, sondern miteinander kombiniert. Ziel ist es, ein möglichst realistisches Bild des tatsächlichen Marktwertes zu erhalten.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie über ihre bauliche Substanz ermittelt. Ausgangspunkt ist die Frage, welche Kosten entstehen würden, um das Gebäude heute neu zu errichten.
Im nächsten Schritt wird dieser Neubauwert jedoch nicht einfach übernommen, sondern an den tatsächlichen Zustand der Immobilie angepasst. Entscheidend ist dabei die sogenannte Alterswertminderung, durch die berücksichtigt wird, dass das Gebäude bereits genutzt wurde und je nach Baujahr, Zustand und Modernisierungen an Wert verloren hat.
Der Bodenwert wird dabei separat betrachtet und ergibt sich aus der Grundstücksgröße und dem Bodenrichtwert, der beispielsweise über BORIS NRW (https://www.boris.nrw.de) eingesehen werden kann.
In der Praxis zeigt sich jedoch schnell, dass dieses Verfahren allein nicht ausreicht. Der Grund dafür ist, dass der Sachwert zunächst weitgehend unabhängig vom tatsächlichen Marktgeschehen ermittelt wird. Faktoren wie Lage, Nachfrage oder besondere Standortqualitäten fließen in diesem Schritt noch nicht ausreichend ein.
So können zwei nahezu identische Häuser rechnerisch gleich bewertet werden, obwohl sie sich am Markt deutlich unterscheiden.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich, anders als der Sachwert, an tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien und gilt daher als besonders marktnah.
Eine zentrale Grundlage bilden dabei die Daten der Gutachterausschüsse. Diese erfassen auf Basis notariell beurkundeter Kaufverträge reale Verkaufspreise und werten diese systematisch aus. Daraus entstehen unter anderem Bodenrichtwerte und Marktberichte, die eine verlässliche Orientierung bieten.
Die Herausforderung dieser Daten liegt in ihrer Verfügbarkeit und Detailtiefe. Nicht alle Einzelinformationen sind öffentlich zugänglich, sodass für eine präzise Bewertung zusätzlich eigene Markterfahrung und laufende Marktbeobachtung eine wichtige Rolle spielen.
Online-Plattformen zeigen hingegen meist nur Angebotspreise, die häufig vom tatsächlichen Verkaufspreis abweichen.
Bei diesem Verfahren zu beachten:
So können sich zwei ähnliche Wohnungen im gleichen Stadtteil deutlich im Preis unterscheiden, wenn sich Mikrolage (unmittelbare Umgebung z.B. Lärmquellen, Ausrichtung, Nacbarschaftsbebauung), Zustand oder Ausstattung unterscheiden.
Beim Ertragswertverfahren steht die wirtschaftliche Nutzung im Mittelpunkt. Es wird vor allem bei vermieteten Immobilien/ gewerbeobjekten angewendet und beantwortet die Frage, welchen Wert die Immobilie aus Investorensicht hat.
Ausgangspunkt sind die jährlichen Mieteinnahmen, von denen die laufenden Kosten abgezogen werden. Der verbleibende Ertrag wird anschließend mit einem marktüblichen Zinssatz bewertet.
Wichtige Bestandteile sind dabei:
Ein zentraler Punkt, der häufig unterschätzt wird, ist die Trennung zwischen Bodenwert und Gebäudeertrag. Der Boden wird dabei separat verzinst, während der verbleibende Ertrag dem Gebäude zugeordnet wird. Genau diese Differenzierung hat einen erheblichen Einfluss auf den finalen Ertragswert.
Entscheidend ist auch, dass Mieteinnahmen realistisch angesetzt werden, da scheinbar attraktive Bruttorenditen oft nicht nachhaltig sind. Investoren orientieren sich meist an Zielrenditen von etwa 4 bis 6 %, was den erzielbaren Kaufpreis direkt beeinflusst.
Nach der rechnerischen Bewertung folgt der wichtigste Teil: die Anpassung an den realen Markt.
Ein berechneter Wert ist immer nur eine Grundlage. Der tatsächlich erzielbare Preis hängt stark von der aktuellen Nachfrage, der Lage und der Wettbewerbssituation ab.
Zur Einordnung:
Die Wertermittlung einer Immobilie ist kein rein mathematischer Prozess. Sie basiert auf strukturierten Verfahren, verlässlichen Daten und einer realistischen Einschätzung des Marktes.
Ein belastbarer Immobilienwert entsteht erst durch das Zusammenspiel dieser Faktoren. Entscheidend ist dabei nicht nur die Berechnung selbst, sondern die Fähigkeit, den Wert in den aktuellen Markt einzuordnen. Hier scheitern die meisten Online-Rechner.
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